给“房价8000”一个机会
前几天，华侨城公园悦府开盘，项目在晋城镇，开盘价格5500元/㎡，很多小伙伴又“咋呼”了，五千多，能买吗？
预算着实有限的情况下，市中心老破小和郊区远大新，你选哪个？
如果在郊区远大新中选一处位置，你选哪里？
我们知道，昆明市区房价大概13000-20000之间，而郊区价格相对便宜。（注意，标题中的8k只是一个概数）
2018年之间，在有限的预算中，很多人会退而求其次选择呈贡。然而现在呈贡房价也要1-1.4w，大学城附近价格1w，以广电苑浩创酌悦为代表；市政府一圈，吾悦广场1.3w、中通世纪广场1.4w为代表。
（没有预算，就别去呈贡找虐。）
而经开区、安宁，房价相对便宜。经开区旭辉金科春夏里，精装8k-9k，新城琅樾，毛坯/精装都有，8-1w。
安宁太平，离市区较近，此前鱼先生的社区，推出59㎡三房（但确实有点挤），80多平米的通透三房，刷新了离城最近最低总价买三房的价格。（首付8万）
很多人说别去郊区买房，但如果一定要买，买得起，才是你考虑的第一要素。
区域基本面
（注意，这里的安宁选取的是安宁市区的距离，安宁市区距离南屏街31.7公里，均为驾车最短距离，来自百度地图）
看到这里大家肯定感觉不对劲了，拿我堂堂大呈贡跟其他几个区域比，简直是在“黑呈贡”。
与市中心位置来看20多公里，虽然不是最近的，但好歹在行政区上与盘龙五华齐名，还是市政府所在地，被列为“郊区”，不太合适。
呈贡地铁规划秒杀各个郊区不说，就连市区内除了会展片区之外，还没有哪个区域有这么多地铁，甚至是昆明地铁最密集的区域之一。
再看房价，主流房价都在1-1.4w之间，基本上可与市区内三环外价格媲美，这不是无预算远大新的区域，也不属于投资派洼地的区域。
它已经脱离本文所要介绍的“郊区”范畴，故不再多介绍。
而大家关注的经开区，就目前片区的发展状况，这些项目是片区内的配套住宅，而不是住宅配套。（先有产业再有住宅，马金铺同理）
而安宁太平而言，是纯粹的住宅配套。
相较而言，太平更纯粹，这一部分优劣见仁见智。（文锋老师认为太平在等待一个机会，收费站外撤比修地铁来得更实际）
开发商情况
最近流行“品牌下沉”。
有些app，虽然你不玩我不用，但在庞大的中国市场上拥有较高的市场占有率。而很多地产品牌同样，说实话走的路子很野，玩的是“农村包围城市”。（没有说农村不好的意思）
10年之前，一开始进入昆明的开发商，恒大，第一个项目就是安宁太平的恒大金碧天下；保利，在进入昆明之后首选之地就是安宁，保利宁湖壹号、保利宁湖峰境。
而到目前为止众多外来开发商选择的第一站也是周边区域，比如嵩明杨林区域，中骏云谷小镇就是中骏入昆的第一个项目。
比如碧桂园，上次跟小伙伴聊天我还调侃“感谢碧桂园，让我知道了云南这么多县城”。
越多开发商进入这一个区域，代表这个区域的发展潜力，这个结论或许要打个问号。
这里再次提及呈贡，呈贡的常住人口确实是在每年上升。而我找到的数据中，有说32万的，也有35万的（呈贡人民政府官网是35万），这里引用的呈贡数据来自百度。
如果你要买郊区，请先考虑以下三点
1、当有限的本地刚需人口被各大开发商轮流洗脑之后，还有其他人什么机会，这很难说。
一般而言，房价越低的区域，房子面积就买得更大。
导致很多郊区项目，基本没有什么两房产品，市面上最好卖的是120平米以上户型。（这点在大城市中同样适用，比如房价只要1万左右的长沙，因其房价低，且对二套房的限制，首套买大户型反而更多）
这样在首套房的购买中，大家往往一步到位，大三房、四房甚至小别野。
那么，在短期内就不会有“更新换代”的需求，也就是淘汰房子/卖二手房的人本就不多。
2、新房市场，一为自住，二为出租or转手。
虽说从昆明人在老破小与远大新的选择上，你就能发现新房癌的患者还不少，但一旦购房后，所有房子都变成二手房。
今年1-5月成交的2.3万套二手房（过户数据），其中主城区内占2万套左右，除盘龙五华呈贡等五区之外的0871区域中，仅有3k套左右。
而7月底开盘的杨林（属于嵩明的一个镇，是职教基地+工业园）项目中骏云谷小镇，对外宣称开盘热销1000套。
此前恒大阳光半岛，今年3.30首开就推出3400多套房源。
这样来看，上半年市区内的新房（4.7万套）与二手房成交对比，市区1/2手成交量对比1.5:1~1.6:1之间。
而对比周边其他区域，你可以理解为“还没开发完全、房地产市场雏形状态”+“只需要的雏形就够他二手吃一壶的了”。
3、一旦被市场教育（主要是通勤距离的现实教育）之后，等到远大新自住派一旦有更多资金的时候，是否会回归中心，我认为是更大概率。
远大新自住派，本身的购房逻辑就是“预算有限就先买票上车，再慢慢换座。”
自住，永远不会出错。
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